Was Gebäude kosten 3/3: Was ändert sich?

“Green” verliert weiter an Zugkraft. Der GRESB/MIPIM Survey (2025) zeigt, dass die Begeisterung für das Kürzel ESG nachlässt, während die inhaltliche Arbeit mehr Aufmerksamkeit bekommt. Das World Economic Forum stellt fest, dass Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft zunehmend durch wirtschaftliche Logik getrieben wird, nicht durch politischen Druck (WEF, 2025).

FMI Corp, ein amerikanisches Beratungsunternehmen für die Bauindustrie, nennt Gesundheit “the next disruption in sustainable building design” (FMI Corp, 2017). Der Markt nimmt also eine neue Richtung.

Der globale Wellness-Immobilienmarkt hat 2024 ein Volumen von 584 Milliarden Dollar erreicht und wächst mit 15,2 Prozent jährlich, dreimal so schnell wie der allgemeine Bausektor (Global Wellness Institute, 2025). Bis 2029 soll sich der Markt auf 1,1 Billionen Dollar verdoppeln. Gesundheitszertifizierte Bürogebäude erzielen 4 bis 6 Prozent höhere Mieten und 14 bis 16 Prozent höhere Kapitalwerte (Cambridge University / CompStak, 2025; EXPO REAL 2025).

WELL, der internationale Standard für gesunde Gebäude, umfasst inzwischen fast 560 Millionen Quadratmeter in 137 Ländern (IWBI, 2025). Barcelona hat Neuroarchitektur in sein offizielles Programm als Welthauptstadt der Architektur aufgenommen (Barcelona Capital of Architecture 2026). Das ist längst Mainstream.

Wie kam es zu dieser Entwicklung? Für mich liegt der Unterschied in der Nähe zur betroffenen Person. Nachhaltigkeit ist ein Argument für den Planeten und für die Zukunft und wirkt in Zeiten von politischen und wirtschaftlichen Krisen zu langfristig und abstrakt. Gesundheit ist einfach näher dran und weniger konjunkturabhängig. Sie betrifft die Person, die jetzt in dem Gebäude arbeitet. Wer abgestandene Luft einatmet, merkt das sofort. Die CO2-Bilanz bleibt eine Zahl unter vielen.

Parallel zum Markt kommt die Regulierung. Die EU hat 2024 die Energy Performance of Buildings Directive überarbeitet (EPBD Recast, Richtlinie 2024/1275). Zum ersten Mal definiert eine EU-Richtlinie Indoor Environmental Quality als rechtlichen Begriff. Temperatur, Feuchtigkeit, Belüftungsraten und Innenraumschadstoffe müssen in nationale Baustandards einfliessen. Die Frist für die Umsetzung in nationales Recht: 29. Mai 2026. Die Richtlinie ist für die Mitgliedstaaten verbindlich. Kein Mitgliedstaat hat bisher fertige Umsetzungsmassnahmen veröffentlicht. Deutschland und Österreich arbeiten daran, hinken aber dem Zeitplan hinterher.

Am Immobilienmarkt wird die Spaltung sichtbar. Laut JLL sind 78 Prozent des Bürobestands in USA und Europa von veralteten ESG- und Gebäudestandards betroffen und müssen nachgerüstet werden (JLL, 2024). In Deutschland wächst der zertifizierte Bürobestand in den Big-7-Städten um 21 Prozent jährlich, während der Gesamtmarkt stagniert (JLL CESAR, 2024). Klasse-A-Gebäude mit Zertifizierung finden weiter Mieter, während Klasse-B-Gebäude ohne Zertifizierung zunehmend leer stehen.

Markt und Regulierung laufen bei der Gebäudegesundheit gerade in dieselbe Richtung, und nach meiner Erfahrung bedeutet das, dass der Wendepunkt nicht mehr weit ist. Gebäude waren die letzte grosse Branche, in der der Verursacher nicht für die gesundheitlichen Folgen gezahlt hat. Das ändert sich, weil der Markt Gesundheitsprämien zahlt und die Regulierung Gesundheitsstandards vorschreibt. Dass Gebäude Gesundheit beeinflussen, steht fest. Was zählt, ist konsequente Umsetzung.